2016年6月10日金曜日

品質とニーズと価格で悩んだお話

うちの会社(アネストブレーントラスト)は住宅診断業界では、パイオニア的な存在ですが、13年以上経った今でもいろいろなことを試行錯誤しながらやっています。基本的には改善を試みているわけです。

友人・知人には経営者や会社のリーダー的な人が多いので、みなさん同じだと思いますが、何か新しいことに取り組むときに自分や会社のポリシーとの関係で悩むこともあると思います。

住宅診断の品質の1つの構成要素として、調査報告書があります。これは創業時に比べればグレードアップを繰り返して、他社ではない立派なものになりました。自分で言うか(^^;

でも、お客様の求めるもの(もっと簡易的なものでいいから安くしてほしい)とのずれがあるのでは?価格競争との兼ね合いなど、いろいろ考えていると品質アップ(=価格を抑えられない)がよいか?と悩むところでした。

で、思い切って調査報告書の簡易版を作りました。簡易版といっても他社さんよりは詳細でとても簡易とは言えないので、その名称を標準報告書として既存のものを詳細報告書としました。これで標準は価格を下げてみました。

運用開始してまだそれほど経過していませんが、お客様が選ぶのは高い方の詳細報告書が圧倒的に多いです。

品質アップはニーズと一致していたんだとの実感が得られたという話です。やってみれば、わかるという当然のこと。でも、今回の標準報告書を試すにしても、中途半端ではなく本気でやるということが大事ですよね。

新たに作った標準報告書もこだわりをもっていて、私やスタッフが時間を費やして作ったものです。そして、住宅診断を一緒に手掛けてくれている外部パートナーさんからもたくさんの意見を頂戴して。

たくさん時間かけて、頭を使った標準があまり利用されないのは悲しい気もするけど、よかったと思える一件でした。だからといって、標準を早々にやめるというわけではなく、ニーズに合う方にはご利用いただければと考えています。

ホームインスペクション(住宅診断)のアネスト

2016年2月27日土曜日

中古住宅の売買時にホームインスペクション(住宅診断)の利用確認を義務化

中古住宅を買おうとしている方が、購入前にホームインスペクション(住宅診断)を利用するケースは多いですが、不動産会社やその担当者(営業担当)によっては、買主が「ホームインスペクション(住宅診断)を利用したい」と申し出ても積極的に協力しなかったり、ひどい人になると拒否したりするケースもありました。

しかし、それは確実に時代遅れの対応です。ついに中古住宅の売買契約時にホームインスペクション(住宅診断)を利用するかどうかを不動産会社から買主や売主に対して確認することが義務付けられます。

このことが政府で閣議決定されたのです。

国の後押しですね。

アネストを立ち上げてから、13年になりますが、時代は変わったものです。

買主の皆さんから、「ホームインスペクション(住宅診断)を利用したいと言うと不動産会社との関係が悪くならないでしょうか?」とご心配される声をお聞きしますが、国が後押ししている状況でもありますから、遠慮なく堂々と申し出て大丈夫です。

実際に建物を診断した結果を毎日のように目にしておりますが、本当に契約前に見ておいてよかったと思う物件も少なくありません。前向きにホームインスペクション(住宅診断)を検討してみてください。



2016年2月18日木曜日

またもリフォーム詐欺ですか

またリフォーム詐欺がニュースになっていますね。
毎年、本当にどれだけの件数が問題化していることか、、、

リフォーム詐欺の多くが、飛び込み営業です。

「無料で点検しますよ」
「通りがかったら屋根がひどい状態なので、雨漏りしますよ」

などと言って話かけてくるようです。

そして点検してもらったら、

「漏水している」
「カビがはえている」
「土台が腐っている」

などと言われて、不安になり、その業者にそのまま工事を依頼するという流れです。

なかには、床下の点検をしたときに見つかった問題だとして、写真を見せられることがありますが、全く別の住宅の写真を使用することもあるようです。

一般の方は床下へ潜ることはないですから、床下の写真を見せられても自分の家かどうか判断しづらいですよね。

こういった無料点検で指摘を受けたことが本当かわからないため、第三者に住宅点検を依頼される方もいます。今までに何度かそういった住宅点検(ホームインスペクション)のご依頼に対応してきましたが、全く何の問題もなかった住宅はいくつもあります。

虚偽の説明にのせられて、不要な工事で数百万円も請求されることのないように注意したいところですね。


2015年11月10日火曜日

いよいよ試住も本格化するかも

住宅を購入するということは、多くの資金を投資する人生の一大イベントであり、かつ住宅ローンという借金までして購入する買い物です。にもかかわらず、車が試乗できるように住宅には試しに住んでみるということができません。

実際に住んでみないとわからないことは多く、たとえば快適さなどは体験して初めてわかることです。いくら断熱性能はこうだ、遮音性能はこうだと聞いてもイメージしづらいことばかりです。

「試しに住む、つまり試住(しじゅう)ができる住宅売買が一般化すればよいのになぁ」、とアネストという会社を立ち上げたころからずっと考えていて、何度かブログやコラムでも書いてきました。

日経新聞で「東京海上、中古住宅の普及後押し 保険で修繕費賄う」という記事が出ています。このタイトルではわかりづらいですが、不動産仲介業者が住宅を売りたい人からその住宅を借り上げて、それを購入検討者に賃貸する。そして、買わずに賃貸契約を解除したときに必要となる現状復旧費用を保険で賄うというシステムのようです。

購入検討者が試しに借りて住んでみて、気に入れば買う、気に入らなければ買わないという判断ができるようです。まさに試住ですね。

このシステムでは、不動産仲介業者が売主から借り上げるとのことですから、その分、システムが複雑化してしまうのが難点ですが、内容はともかくとして個人的に興味ある話です。

売主にしてみれば、貸したものの買ってもらえないこと自体がリスクであり、売却機会を逸すること、売却期間の長期化によるリスク(値下がりリスク)を何とか解決できないと難しいところです。

今、売却する人のために中古物件のモデルハウス化に取り組む事業(ホームステージング)もありますが、短期賃貸のための家具レンタルや軽微な補修が試住のためには必要そうです。家具レンタルも軽微な補修もずっと以前からあるサービスですが、このあたりの組み合わせですね。

Airbnbなどという何と読むのかもわからない(笑)サービスがよくニュースになっています(エアビーアンドビーと読むそうです)。これは普通の民家の空室を観光客などに宿泊施設として貸す人と借りる人を仲介するサービスですが、こういうニュースを見ていても購入のための試住の一般化が近づいているのではないかと感じています。

1~2週間の試住を経た後に住宅を売買する、そんな業界が来るといいですね。売買契約のなかに試住特約でも付けて、その間にホームインスペクション(住宅診断)もして、、、妄想はこのへんにしておきます。

2015年11月6日金曜日

これから大阪へ移動です

アネストのオフィスは東京(渋谷)と大阪(中津)にあり、普段から東京~大阪の往復が多いです。

よく「出張は大変でしょう?」「移動ばかりで忙しいですね」などと仰って頂きますが、出張や移動は私にとっては全然苦ではなく、ストレスも感じません。

性格なのか慣れなのかわかりませんが、、、

移動中は業界情報の収集やお勉強に費やすには丁度よい時間ですし、この時間がないとあまり勉強していないかもしれません。

ところで、この数ヶ月はたくさんコラムなどを書いていますので、ここでご紹介します。お時間のある方はどうぞ。


ホームインスペクションで最も多い指摘事例は断熱材の施工不良や劣化

新築物件では引渡し前にこそホームインスペクションの活用を

リフォーム時は現況と解体後のホームインスペクションが重要

ホームインスペクションの費用は誰が払うべきか?


今まで大変多くのコラムなどを書いてきました。ほとんど下書きなどもなく、いきなり文章を作成していくことがほとんどです。頭の中でざっくりと構成をイメージして、あとはただ書くだけです。

私の場合、文章を書くのはリズムです。リズムに乗れば、1000~1500字程度のコラムを20分程度で書いていることが多いです。プロの文章ではないですが、その辺はご容赦ください。(^_^.)


2015年10月24日土曜日

地盤調査結果の改ざんから考える新築と中古、どちらを買うか

マンションにおける地盤調査結果の改ざんや地盤補強工事のミスの問題については本当に驚きました。こんなことがまだ起こるのか、構造偽装問題を経た今もこのようなことがおきてしまい、建築業界は、不動産業界は何も変わっていないのかと大変残念な思いです。

同じように感じている業界人も本当に多いことと思います。

一般のお客様に限らず、マスコミの皆さんからも大変多くの問合せを頂いておりますが、新築マンションの購入時に今回のような地盤調査結果の偽装を見抜くことは、やはり現実的ではありません。

中古マンションや一戸建てにおいても、同様の地盤の偽装そのものを見抜くのは無理があります。しかし、中古マンションや中古一戸建て住宅であれば、他の方法で地盤に関する心配をなくすこともできます。

そんなお話を私の別のコラムで書いてみましたので、興味を思いの方はご覧ください。

地盤調査データが心配なら新築より中古マンションの購入がオススメ

タイトルは中古マンションと書いていますが、中古一戸建てにも言えることです。


2015年9月9日水曜日

ホームインスペクション・コラムをはじめました

台風が直撃しましたが、雨漏り被害などは大丈夫でしたでしょうか。強風をともなう豪雨のときがもっとも雨漏りが生じやすいものです。

涼しくなるのは嬉しいですが、雨漏りは遭遇したくないものですね。

ところで、ホームインスペクション・コラムで新たに真面目にコラムを書き始めることにしました。まだ記事は2本だけですが、これから更新していきますのでよろしくお願い致します。